不合法和错误的诉求是无效的 ——防止被别有用心的单位和个人利用

不合法和错误的诉求是无效的

——防止被别有用心的单位和个人利用

近年来，笔者接触了不止一起案件。这些案件的特点是对方当事人故意和遭受侵害的当事人签订不合法的、违法的，不公平的，……等等根本不能兑现的承诺，他们为了达到自己的目的，专门在不良的法律界人士的帮助下，不择一切手段，不惜一切手段来祸害老百姓。

你不要仅仅看到他们当时和你签订的协议是多么认真和多么正规，只要存在如下其中一点，所签订的协议和达成的和解都是无效的。

双方当事人协议约定的标的物产权不明晰。

首先，法律规定，没有产权证的房产是不允许交易的，国家不保护不过户的房产交易。

其次，没有产权证不能贷款、不能过户、也不能办理公证，所签署的协议也是无效的。

第三，没有产权证房屋，一般也是不能租赁的，即使租赁了也无法办理营业执照，除非房主能够帮助办理，否则不应该租用。

第四，没有产权证的房屋，也是不能抵账的，如果抵账了，所签订的协议无效。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：

(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)依法收回土地使用权的;

(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

(五)权属有争议的;

(六)未依法登记领取权属证书的;

(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

因此，凡是以上的情况，请谨慎，不要随意签订买卖协议和租赁协议。

    当事人约定违约金不得超过30%。

违约方向对方支付20%的违约金是合法的，我国法律规定，违约金是一方违约所需要支付的费用，具体的数额可以当事人约定，约定的违约金只要不超过造成损失30%都是法律所允许的。但是，法律规定的定金的数额是不能超过主合同标的额的20%的。

《中华人民共和国民法典》第五百八十五条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

如果约定的违约金小于实际损失的就是可以并用处理的，但如果约定的违约金大于实际损失的，那么就不存在赔偿实际损失的说法了。

一方当事人向另一方当事人索要明显过高的补偿和费用不被法律支持。

一方当事人借机向另一方当事人索要明显过高的补偿和费用，一般不被法律支持。这里的过高，一般是指高于市场价格的百分之二十以上，因为违反了民法典规定的公平原则。民法典第六条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

索要明显过高的补偿和费用，尽管不能全额支持，但是，还是支持合理、公平的费用的。

没有经过法定程序的决定无效。

村民委员会的权力是有限的，村民委员会做出的决定，如果根据法律法规规定应该经过村民会议讨论而没有经过村民会议讨论，或者以村两委代替村民会议，所做出的决定都是无效的，应该将这一程序补上才能使该决定生效。

《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定：

“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：

 （一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；

 （二）从村集体经济所得收益的使用；

 （三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；

 （四）土地承包经营方案；

 （五）村集体经济项目的立项、承包方案；

 （六）宅基地的使用方案；

 （七）征地补偿费的使用、分配方案；

 （八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；

 （九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。

 村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。

 法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。”

当然，村委会做出的决定，没有经过村民会议讨论，责任在村委会，而不是对方当事人，因此给对方当事人造成的经济损失，村委会应当承担赔偿责任。例如，广东省陆丰市甲西镇北池村村民委员会和蔡应普签订的汕汕公路征地补偿协议就属于这一类。

在现实生活中，一些单位、一些商人，特别是房地产开发商，为了达到自己的目的，往往故意给当事人签订无效的合同，使当事人维权无门，或者很难才能维护合法权益。

2018年12月，笔者接到山西省太原市小店区北格镇东蒲村五户村民的反映：

当地村委会和建筑商一起在集体土地上开发建造了十三层高的商品楼，遮挡了牛素萍、王玉东 、温俊鹏、郭健康、张燕峰等五户座平房的阳光，开发商和村委会为了顺利开工，用没有产权的违法建筑抵顶村民的遮光费。幸亏他们找到笔者，才打赢了官司。参见互联网文章《朱以山近年来办理的典型案例之一 案件被驳回起诉或者撤诉，却取得了全胜》一文。

四川省广安市岳池县的邓玉平、陆昌树夫妇也是碰上了类似的问题，建筑商承诺给他们多个房屋，最后导致维权困难。

其实，违法的合同，无效的合同，显失公平的合同等等，你就是让对方当事人找到再多的人来担保，也是无效的，因为主合同无效，所做的担保也是完全无效的。最好的办法是一律来现的，一律不赊账，一律不签订合同。

当然，也有本来是无效的合同和遗嘱，却被没有良知的法官和法院确认为有效，这已经构成枉法裁判，当事人可以大力举报控告审理此案的法官。

息诉罢访合同也是一种无效的合同，特别是这种合同在形式上往往只有一份，往往只约束上访的老百姓，不约束行政机关和司法机关。当然，息诉罢访合同，你如果起诉到法院确认合同无效，法院是不会受理的。最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释第一条第二款规定：“下列行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围：（九）行政机关针对信访事项作出的登记、受理、交办、转送、复查、复核意见等行为”。

无效的合同一旦经过法院确认无效之后，应该按照各自的责任来承担因合同无效给当事人造成的经济损失。

因此，大家不要坚持不合法和错误的诉求，应当灵活机制地变换自己的诉求，立体作战，立体维权，你胜算的希望才可能更大一些。

2023年8月4日星期五于北京

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