破煞业委会成立难：以顶层硬规与治理新模式守护数亿业主根本利益

——一位深耕基层三十载老媒体人的治理建言与实践方案

作者:人民日报社《人民论坛》原重庆站长，中央资深媒体人罗常虎:

作为一名在新闻舆论战线深耕三十余载、走过数千家万户的老媒体人，我持续聚焦小区治理与业主自治痛点，曾撰文《成立业委会为什么这样难》直击基层治理沉疴。从恒大保交楼70万套烂尾楼兜底，到600多万套已交付小区的物业乱象，再到全国超80%小区长期无法成立业委会的全国性顽疾，我亲眼目睹业主维权之艰、小区治理之乱，更清醒认识到：业委会缺位绝非小事民生，而是动摇执政根基、激化社会矛盾、侵蚀法治权威的核心症结。破解业委会成立难，不能靠基层自发推进，必须由中央出台硬政策，策划出以“政府引导+律师CEO+物业酬金制+业主共管”的小区治理新模式，可确保2027年底实现全国小区业委会全覆盖，这既是经济民生之需，更是政治安全之要。

一、利益黑洞：万亿蛋糕被私分，是业委会成立难的根源

小区治理乱象的背后，是巨额公共资金与利益链条在暗中作祟，是我走过全国诸多小区调研得出的最直白结论。

以一个万户规模小区为例：业主缴纳的住宅专项维修资金（大修基金）总额高达数亿元，仅每年银行利息就超百万元；加上全年物业费、公共停车费、电梯广告、场地租赁、快递柜占地费等各类公共收益，一年资金流水轻松突破上千万元。数亿本金、百万利息、千万收益，构成一块巨大的“民生蛋糕”。

正是因为蛋糕太大、利益太肥，开发商、前期物业公司才死死把持不肯放手，部分地方政府中的既得利益者也参与其中、刻意庇护。他们联手阻挠业委会成立，就是为了长期霸占大修基金利息、侵吞公共收益、垄断物业服务利润，把本该属于全体业主的资产，变成少数人牟取私利的“提款机”。这才是全国超八成小区成立不了业委会的最根本、最现实原因。

这些资金本是小区的“养老钱”“救命钱”，一旦被掏空挪用，未来小区电梯、消防、水电气、发电等核心设施老化损坏，无钱维修、无人负责，小区必将全面瘫痪，最终这个巨大包袱仍会甩给政府、甩给社会。现在不成立业委会管住钱，未来就要付出十倍、百倍的代价去兜底，这是各级政府必须正视的现实风险。

二、公平之殇：候鸟房空置物业费全额收取，违背公平公正原则

当前全国还大量开发建设避暑房、避寒房、康养房，形成了规模庞大的候鸟型小区。这类房屋的业主一年仅居住两三个月、最多三四个月，其余时间长期空置，却要按照全年标准足额缴纳物业费，这不仅加重了业主不合理负担，更严重违背了社会主义核心价值观中的公平、公正原则。

大量候鸟业主常年不在小区居住，未实际享受小区安保、保洁、绿化、公共设施运维等完整服务，却要承担与常住业主同等费用，权责严重不对等。为此我郑重建议：中央在出台全国小区治理硬政策时，必须明确规定——凡住宅空置6个月以上的，物业费按50%收取，以制度公平保障业主合法权益，让小区治理真正体现以人民为中心、彰显社会公平正义。

三、责任之问：政府必须归位，履职是本分，失责是渎职

《民法典》《物业管理条例》明确赋予业主成立业委会、实行自治管理的法定权利，地方政府指导协助成立业委会是法定职责、必尽之责。但数十年间，全国超八成小区迟迟建不起业委会，根本责任在政府。

其一，政府是人民公仆，成立业委会是分内之责。官员的天职是为人民服务，让群众住得安心、过得舒心是基层治理的底线要求。小区是城市治理的“神经末梢”，帮助业主成立业委会、实现自治共管，是打通服务群众“最后一公里”的核心举措，是践行以人民为中心发展思想的具体实践，绝非可做可不做的选择题。

其二，利益勾连是最大阻力。长期以来，开发商与前期物业深度绑定，地方相关部门与市场主体形成千丝万缕的经济联系，部分干部成为小区大修基金利息、物业费、公共收益的既得利益者。他们对业委会成立推诿扯皮、暗中阻挠，宁愿放任物业垄断、业主受损，也不愿打破利益格局，彻底背离为人民服务的初心。

基于此，必须将2027年底全国小区业委会100%全覆盖列为地方政府重大政治任务，纳入政绩考核核心指标，成为检验干部是清官还是贪官的试金石：主动作为、推进有力者，是为民尽责的清官；消极怠工、阻挠推进者，必是与利益集团勾连的贪官，必须严肃追责、绝不姑息。

四、破局之钥：“四位一体”创新模式，破解成立难、运行难、监督难

业委会成立难、运行难、监督难，根源在模式落后、主体缺失、权责不清。经多地实践验证，政府引导+律师担任业主CEO+物业酬金制+业主共管的模式，成本最低、见效最快、风险最小、共识最高，完全适配中国国情与基层实际，具备全国复制推广的坚实基础。

（一）政府引导：扛起主责，破除利益壁垒

政府是业委会组建的第一责任人，由住建、街道、社区牵头，全程主导筹备选举、公开选拔专业团队、建立物业与服务机构白名单+黑名单，从源头杜绝劣币驱逐良币，打破前期物业垄断、暗箱操作、利益输送乱象。政府要主动剥离与开发商、物业的不当利益联结，回归监管与服务本位，以行政之力扫清成立障碍。

（二）律师CEO：专业代管，弥补业主能力短板

成立并运营业委会、管理小区事务，需要充足的时间、精力与专业法律、财务知识。现实中，小区年轻人忙于工作，业委会成员多为退休老人，时间精力不足、专业能力欠缺，即便成立业委会也难以有效治理。聘请专业律师担任业主CEO，是破解这一难题的关键：律师主导业委会合法成立、提供全程法律服务、制定管理小区的方案，监管资金安全、审核合同协议、调解矛盾纠纷、代表业主维权，以专业能力扛起小区治理核心职责，让业委会从“空转”走向“实干”。

（三）物业酬金制：革除包干制弊端，守护业主资产

当前物业乱象的核心诱因是包干制：物业公司收取固定物业费，自负盈亏，为追求利润最大化，必然降低服务标准、压缩运维成本，甚至铤而走险侵吞大修基金、公共收益。必须全面改为酬金制：物业公司仅按约定收取固定酬金，物业费、公共收益等全部资金用于小区服务与维护，结余归全体业主所有。酬金制实现资金全透明、服务可考核，从制度上杜绝物业贪腐与质价不符，让每一分钱都花在业主身上。

（四）业主共管：明晰权责，实现民主监督

业委会核心职责不是直接管理小区事务，而是定方案、强监督：引导律师CEO制定小区治理方案，经业主大会表决通过后，全程监督物业公司、律师CEO按方案执行，盯紧资金使用、公共收益、设施维保、工程采购等关键环节，行使共管否决权，确保小区事务阳光透明、业主权益不受侵害。

这一模式下，政府、律师、物业、业主各司其职、相互制衡，形成“政府善治、物业规范、业主安心”的良性生态，从根本上破解小区治理顽疾。

五、政治之殇：物业法规的不合理条款，是业委会成立的制度枷锁

业委会成立难，不仅有利益阻力，更有法律制度的先天缺陷，部分条款违背基层实际、侵害业主权利，甚至暗藏破坏社会稳定的隐患，必须引起中央高度警惕。

其一，表决门槛脱离现实。《物业管理条例》及相关规定要求，以上万人小区为例、成立业委会需2/3以上业主签字同意，在人口流动大、业主联系难、入住率不均的现实情况下，这几乎是“不可能完成的任务”，人为设置无法逾越的门槛。

其二，罢免条款沦为打压工具。《物业法》有条款规定:业委会主任无过错也可被撤销，为物业公司收买业委会成员、罢免正直负责的主任提供法律依据，导致正能量业委会骨干动辄被排挤、被罢免，业委会沦为物业“傀儡”。

这些不合理条款，完全违背业主自治的立法初衷，背离中国共产党人以人民为中心的执政理念。我们不禁要问：这些条款究竟是谁制定的？背后是否有美日反华势力的间谍内奸作祟？ 其目的就是阻碍业委会成立、激化业主与物业矛盾、在中国制造内乱，成为危害国家稳定的帮凶。

成立业委会，从来不止是经济民生问题，更是关乎国家政治安全、社会稳定的核心政治问题。小区安则社区安，社区安则天下安，数亿业主的居住稳定，是国家安全的基层基石。中央必须果断出手，修订不合理法规，下达强硬命令，扫清制度障碍。

六、全民呼吁：中央重视、地方落实、媒体发声，共治小区美好家园

小区治理事关数亿群众切身利益，事关社会长治久安，绝非一地一部门之事，而是全党全国的共同责任。

在此，我郑重呼吁：恳请党中央、国务院高度重视小区治理与业委会全覆盖工作，将其上升到国家治理、基层安全、民生保障的战略高度；督促各省、市、地方政府坚决扛起主体责任，挂图作战、限期完成；同时希望中央及地方各级宣传媒体加大宣传力度，曝光乱象、解读政策、弘扬典型，形成全社会关心支持业主自治、推动业委会全覆盖的强大舆论氛围。

作为一名深耕基层三十余年的老新闻工作者，我将持续为亿万业主发声、为基层善治鼓与呼。笔者已将本文核心观点与治理方案，整理成正式建议信，呈送国务院李强总理及中央相关部委，恳请国家顶层定规、强力推进，以铁的纪律、硬的举措，彻底破解业委会成立难顽疾。

七、刚性之策：中央出台硬规，2027年底实现业委会全覆盖

立足恒大风险的民生警示，直面数亿业主的迫切期盼，必须由中央顶层发力，以制度硬约束破解利益软羁绊，以执纪严问责倒逼责任真落实：

一是中央专项立法定规。由国务院、住建部、中央纪委国家监委联合出台全国硬政策，明确2027年12月31日为最后时限，符合条件小区业委会100%成立、100%规范运行，无死角、全覆盖、零容忍；同时将空置6个月以上住房物业费按50%收取写入政策条文，彰显社会公平。

二是强制推行创新模式。全国统一推行“政府引导+律师CEO+物业酬金制+业主共管”模式，纳入法定治理标准，禁止变通、禁止形式主义。

三是压实政府主责。地方政府为第一责任人，街道、社区全程牵头督办，对阻挠业委会成立的开发商、物业、公职人员，依法从严查处。

四是史上最严问责机制。2027年底未完成全覆盖的地区，相关部门主要领导就地免职；中央纪委国家监委严查利益输送、贪腐渎职，一经查实从重惩处。

五是强化法治保障。明确阻挠业委会成立属违法行为，建立快速查处机制，坚决维护业主法定权利，修订不合理法规条款，筑牢业主自治的法治根基。

结语

万家灯火，连着国计民生；小区善治，关乎国安根基。从恒大保交楼兜底，到全国小区业委会全覆盖，再到候鸟空置房物业费减半，本质是中国式现代化基层治理的必然要求，是厚植党的执政根基、守护国家安全底线、维护社会公平正义的关键举措。

作为一名深耕基层三十余年的老媒体人，我以三十载调研所见、万民期盼所感郑重建言：期盼中央果断决策、顶层发力，让2027年成为全国小区业委会全覆盖的决胜之年，让“政府引导+律师CEO+物业酬金制+业主共管”模式扎根每一个小区，让每一个业主都能当家做主、每一个小区都和谐安定、每一个家庭都安居无忧。唯有如此，才能化解基层治理沉疴，让基层善治成为中国式现代化最坚实的民族复兴伟业行稳致远！

撰稿人：罗系虎系人民日报社《人民论坛》原重庆站长

手机和微信号18802326668。

2026年3月11日